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国家石油天然气管网集团有限公司龙口南山L [复制链接]

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曼谷(Bangkok)是泰国首都和最大城市,也是中南半岛(中南半岛包括越南、老挝、柬埔寨、缅甸、泰国五国以及马来西亚西部、中国云南南部)中最大的城市。

曼谷位于湄南河东岸,南临泰国湾,根据年人口调查,大曼谷注册人口达.9万人,不包含外籍工作人员,海外留学生等,人口密度为/km2。

而整个泰国总人口数接近万。目前曼谷有非常多的海外人口在此定居工作生活。同时,曼谷被认可的国际学校数量位居东南亚第一,数量远超北京,上海。这是什么概念,基本上可以理解为是北京人口密度的5倍,和东京的人口密度相持平。泰国旅游市场在全球范围都持续高温,直接影响到房产市场,并且热度已持续升温五年。加上中泰铁路动工开建,泰国4.0,EEC等利好政策,泰国房地产升值条件浓厚。快速的人口流入和庞大的人口基数使得近几年曼谷市场对住房的需求逐步扩大,稳定持续的收益在曼谷楼市中是可期的。但在曼谷市内,不同地段之间的差异仍然巨大,到底该怎么买呢?关键还是看地段。面对日益火爆的泰国房地产市场,投资者们首先要明确的就是房产所在区域位置的性价比。为了让大家对泰国房市有更直观的了解,我们以曼谷为例,对各大区域的特点和投资价值做了全面的分析,有兴趣的朋友大概了解一下。泰国曼谷10大区域全解析下面是曼谷市区(Downtown)的几大传统住宅地段:1.CentralLumpini中央伦披尼2.Sukhumvit素坤逸成熟区(以AsokeCBD为核心区域)3.Pathumwan巴吞旺4.OuterSukhumvit素坤逸外围5.LateSukhumvit素坤逸发展区6.Silom/Sathorn是隆/沙吞(老牌CBD)7.Riverside湄南河畔/RamaIX拉玛9(曼谷新CBD)8.BangSue邦瑟(东南亚最大的交通枢纽)9.Thonburi吞武里1.CentralLumpini伦披尼公园曼谷顶级地段,房价最高

关键词:高档写字楼、高级公寓、大使馆、高级购物中心、豪华酒店林立

房价:年第一季度,中央伦披尼区公寓房产均价为28.8万泰铢/平米(数据来源:CBRE)

年,拉玛六世兴建了LumpiniPark伦披尼公园。第二次世界大战期间,日本士兵以伦披尼公园作为营地。之后年在公园内竖立了负责建立公园的国王拉玛六世国王的雕像。曼谷皇家体育俱乐部和伦披尼公园就好比美国纽约的中央公园,Rajadamri大道就好比北京的长安街,上海静安寺,香港中环,这里已经超越了地段本身的价值,象征着“皇室、尊贵、地位”。该区域是曼谷顶级区域,曼谷早期的豪宅及商业中心多半都坐落于该区域。现在所有空置或理论上可开发的地块基本都是由泰国皇家资产管理局所属。由于区域土地问题,几乎没有永久产权的公寓项目。也已几乎无任何尚未开发的土地,对于这里之后的开发造成了不小的限制。但毫无疑问,这里是曼谷最顶级、最寸土寸金的稀贵地段,也是曼谷最老牌的市中心。2.Sukhumvit素坤逸大道曼谷最大住宅商业区,黄金投资地段

关键词:最大商业住宅区、丰富的夜生活和餐饮选择、BTS方便快捷、外国人集中、景点分布较多

房价:年第一季度,素坤逸房产均价26.2万泰铢/平米(数据来源:CBRE)

素坤逸大街1-65巷、2-44巷以及在此范围内的巷子都泛称为曼谷素坤逸区,但其中又有很大不同,单数巷的发展要比双数巷的发展来的更加成熟,大部分素坤逸的人群也都集中在单数巷居住,双数巷的素坤逸外围下面有介绍。素坤逸区是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区,这里配有BTS轻轨捷运,众多写字楼办公室,是曼谷最重要的CBD发展区,也是外国人(以日本人最为集中)和泰国人最重要的居住区,占据了曼谷市区面积的31%。同时素坤逸区也是目前曼谷公寓供应量最大的区域。Sukhumvit素坤逸是沿轻轨线而迅速发展的片区。主要指由轻轨站Ploenchit至Ekkamai站沿线的区域。Sukhumvit是最受外国租客青睐的片区之一,也是非常适合做出租投资的片区。同时素坤逸区也是目前曼谷公寓供应量最大的区域。由于曼谷轻轨素坤逸线途径素坤逸路,许多白领及商务人士乐于在该区域居住,曼谷交通较为拥堵,交通便利便成为素坤逸区显而易见的地段优势之一,所以这里的公寓项目很抢手。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派员工居住于此,毗邻轻轨的高端公寓的空置率因此很低。

素坤逸轻轨线上的核心区域主要集中在下面的几个轻轨站:

轻轨站Ploenchit

轻轨站Ploenchit紧邻CentralLumpini,土地昂贵且稀有,已无大面积未开发土地。此地交通便捷、生活配套完善,毗邻贵妇百货CentralEmbassy以及高档写字楼,但公寓价格昂贵。

轻轨站Asoke

Asoke是一个十字路口,绝大多数公寓都开发在了南北纵横的AsokeMontri路上。所以,Asoke处在纵横贯穿素坤逸中心点,连接曼谷东与西,南与北的重要交汇路口,有着曼谷少见的八线车道。双捷运轻轨BTS和地铁MRT在这里进行交汇,避免了繁忙的汽车堵塞,方便都市白领等在高峰时刻轻松简单到达办公地点,且离机场快线Makkasan站仅一站之隔,这里每天流动着超过百万的人流。正是优越的交通条件,使得Asoke阿索克区域成为曼谷不可替代的黄金CBD区。

自从数年前建成了深受年轻人喜欢的Terminal21购物中心,Asoke的人流量和人气便成倍增长。

据CBRE年报告统计,Sukhumvit整个大道附近(Chitlom至Onnut)均价在25万泰铢/平米的水平。但Asoke地区土地稀缺,大部分已作为只有租赁权的办公楼或商场进行开发,永久产权的住宅几乎都是几十年的私人别墅。年市面上新开发项目仅有套,20年更是少之又少。土地资源稀缺,拿地困难,地价高等因素让众多开发商对Asoke望而生畏却也锱铢必较。目前,市场上在售的住宅类项目普遍每平方米33万泰铢(约7.3万人民币),更有甚者甚至高达35至40万泰铢。

一寸土,一寸金,Asoke只要有新住宅项目一经推出便瞬间售罄,在这里有着长安街国贸的地段,在这里,没有限购令。因为大家都知道,这个地段富豪扎堆,名流云集,也是金领上班族的聚集地。据统计,整个Asoke区的公寓住宅入住率超过90%。轻轨站ProngPhong及Thonglor,Ekkamai

这三个站点也是近年来备受开发商追捧的区域,由于Asoke区域内的黄金地段越来越少,土地供应还未枯竭的ProngPhong及Thonglor,Ekkamai便愈发抢手。尤其是靠近Asoke区域的Phromphong,知名的EM贵妇商场就在这个站点处。

同样,无数明星名人居住于此,区域内的生活配套非常纯熟,高档餐厅、skybar、潮牌潮店、水疗按摩、中小型购物商圈应有尽有。

3.Pathumwan巴吞旺市中心购物商圈

关键词:购物商圈、知名学府、政府机构云集、交通枢纽

房价:年第一季度,巴吞旺区公寓房产均价为23.4万泰铢/平米(数据来源:NexusResearch)

巴吞旺于年规划,现主要为曼谷市中心购物商圈。北面以胜利纪念碑、南面以RamaIV路、西面以Sirat高速路、东面以ThanonRajadamri路为界。全球第六大购物中心CentralWorld、高端百货Gaysorn、久负盛名的SiamSquare、顶级购物中心SiamParagon、潮牌云集的SiamCenter、重新装修的SiamDiscovery、淘宝街MBK均坐落于此。此外,泰国最高学府ChulalongkornUniversity(朱拉隆功大学)、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会等机构均占据了Pathumwan位于市中心的大片土地。著名的泰丝之王——JimThompson的故居亦坐落于此。购物商圈、知名学府、政府机构云集、交通枢纽Pathumwan巴吞旺于年规划,现主要为曼谷市中心购物商圈,Phthumwan巴吞旺区域为轻轨Siam站至N2PhayaThai区域,北面以胜利纪念碑、南面以RamaIV路、西面以Sirat高速路、东面以ThanonRajadamri路为界。整体来说,该区域近年来发展较为缓慢,新建基建配套缺失,新盘开发商缺地,形成了老旧的景象。由于Pathumwan巴吞旺地处土地稀缺的曼谷市中心,新公寓非常少。轻轨和机场快线换乘站PhayaThai片区较巴吞旺其它片区算是住宅相对集中的地方,整个巴吞旺区域内多为本地传统租客为主。

由于地处土地稀缺的曼谷市中心,Pathumwan开盘的新公寓非常少。轻轨和机场快线换乘站PhayaThai较片区内其它区域来说算是住宅相对来说集中的区域。

4.素坤逸外围区素坤逸外区主要是指素坤逸双巷,Petchaburi路段,及素坤逸44-76巷和65-巷之间的区域,范围包括Petchaburi路及其以北、RamaIV路以南,或轻轨E10BangChak——E13Bangna站之间。此区域由于近年来开发商开发竞争较为激烈,新兴基建众多,入门级到中端楼盘密集。5.Silom/Sathorn是隆/沙吞

关键词:曼谷第二大居住区、老牌CBD、金融中心、使馆区、传统富豪区

房价:年,是隆/沙吞区公寓房产均价为24.02万泰铢/平米,合人民币4.9万/平米。(数据来源:CBRE)

是隆/沙吞区域主要包括是隆路、沙吞路、萨拉丹SalaDaeng(曼谷传统的亿万富豪居住区)、素拉旺路、Narathiwas-Ratchanakarin(ChanRoad北路),是隆沙吞区是曼谷最为老牌的CBD金融住宅区,如今我们在这里见到的大部分高层建筑在上世纪90年代以前即已建成,象征着曼谷的古老与现代,代表繁华和传统的融合与沉淀。是隆/沙吞区是现在曼谷第二大住宅区。由于是隆区多数空置地块由泰国皇家资产管理局所属,该区域可用于开发大型房产项目的土地少之又少。曼谷第二大居住区、老牌CBD、金融中心、使馆区、传统富豪区Silom/Sathorn是隆/沙吞区域主要包括是隆、沙吞、萨拉丹SalaDaeng、素拉旺、Narathiwas-Ratchanakarin(ChanRoad北路),该区是曼谷最为老牌的CBD金融住宅区,被称为“泰国第一个华尔街”,始建于年。这里是很多泰国大型企业的聚集地,包括正大集团、曼谷银行等。现在我们在该区看到的大部分高层建筑在上世纪90年代以前就已建成,象征着曼谷的古老、现代,代表繁华和传统的融合与沉淀。6.Riverside/RamaIII湄南河畔/拉玛三湄南河豪宅区,星级酒店旅游区

关键词:房价贵、旅游景点、豪华五星酒店、新旧交融

房价:年第一季度,湄南滨河区公寓房产均价为33万泰铢/平米(数据来源:CBRE)

Riverside/Rama3湄南河畔/拉玛3是曼谷新兴的奢华地段。此区域沿昭披耶河蜿蜒,流经大皇宫、中国城等景区,途经轻轨线S6SaphanTaksin,环抱RAMA3路。总体来说,沿河流域基本被开发为高端酒店式公寓住宅,多为30万泰铢/平起的永久或非永久住宅。曼谷是世界上少数拥有河滨地段却发展得又慢又晚的河滨城市,由于曼谷市政府对河岸两侧开发不足,多为贫民房或者酒店自营码头,沿途旅游资源开发落后。如果资金充裕,可考虑高端酒店式公寓,普通住宅开发商缓慢,老旧民房迁改困难,对租客吸引力不足。7.新CBDRama9新Rama9商务区是指地铁ThailandCulturalCenter--Phram9--Phetchaburi--Sukhumvit站4站组成的新兴商业区域。Rama9区以著名的地铁站Rama9为依托,这个地铁站是通往Asok、Sukhumvit及Sathorn等的重要交通节点,该区域覆盖未来曼谷橘色(橙色)地铁线沿线主要地段,也包括机场快线主要枢纽。MRT橘色线是泰国政府重资亿泰铢打造的地铁线,全程21.2公里,横贯曼谷东西主要区域,整段完成后将增加客流量至50万,这是曼谷CBD东进的核心工程,预计年完工。8.bangsue中泰高铁总站、乍都乍公园轨道交通带来人流量:BTS素坤逸线目前北侧的终点站(即将延长),沿途上下车群体外国人很少、MRT蓝色线(地铁环线)与紫色线的交汇处,紫色线人流量,日均仅5万。情况特点:政府国家层面规划很多,主要是围绕交通中心这个概念展开的,未来泰国的人流物流中心。泰国政府也想在这里搞一个全产业的新城,政府不仅仅想成为“过客”,而是想要这些人都留下来,想达成“东南亚人才中心”。人留下来就要住、要工作、要吃喝玩乐,会配套高级写字楼、住宅、酒店、购物商圈等。也有一些政府文件中宣扬这里是CBD4.0,也就是成为继silom/sathorn、Asoke、RAMA9之后的第4个CBD,背靠市内最大的乍都乍公园,东南亚最大露天市场也在这里,有一定旅游资源。可以说该区域有一定发展潜力,但需要较长一段时间。9.吞武里核心城区外延郊区盘投资尽量选择中端临铁高层项目。这里相比曼谷市区,虽然外国人数量较低,但也是本地年轻人,包括普通白领、蓝领、学生聚集之处,房价便宜,相对的,租金回报也较低。另外,曼谷湄南河东西侧发展速度差距较大大,全球罕见的河两岸不均匀的案例。不过近年来,随着IconSiam的建立,西侧也开始逐步发展,有一定发展空间,但也需要较长时间。总结曼谷3个CBD区域总结一下,曼谷核心CBD区域高端项目均价基本都在5万人民币左右,随着各国购房群体的不断涌入,房产单价势必水涨船高,做好区域选择是投资置业的第一步。综合来看,泰国最具升值潜力的区域仍然集中在Sukhumvit素坤逸尤其是CBD区域。

泰国人对于曼谷的三代CBD都耳熟能详。从投资角度考虑,地段是第一考虑要素,出于保值升值目的,投在CBD是最好的选择。讲了8大区域,那这其中,我们又该投资哪一个区域,哪一个CBD呢?

沙吞CBD区早期有有轻轨BTS和城市快速公交RT穿过。所以很快成为曼谷最早的CBD区,如今,无数国家大使馆和各大银行选择驻扎此地,商务气息浓重,土地存量非常小,房价也一直保持在较高的水平。Rama9新CBD区大家肯定不陌生,这里是中国大使馆所在地。以地铁站MRTRama9为中心,汇集了5A级商办大楼“GTower”以及现有的“联合利华”亚太企业总部等,各大开发商的开发速度也非常快,目前有一定的存货量。

AsokeCBD区介于新老两个CBD之间,是最重要的曼谷商务中心区之一,也是曼谷办公楼租金最贵的地段之一,附近办公楼的商务客都非常高端。

Asoke处在曼谷市两个主要干道Sukhumvit素坤逸路和Asok阿索克路的交叉路口,双捷运BTS及MRT避免了繁忙的汽车堵塞,方便都市白领等在高峰时刻轻松简单到达办公地点,且离机场快线Makkasan站仅一站之隔。正是优越的交通条件,使得Asok阿索克区域成为继沙吞金融CBD之后,曼谷的第二代CBD。

Asok商务中心区以商业中心、多大学学院聚集而知名,其次才到公寓住宅区。从办公大楼、知名中学、大学、星级酒店到精品民宿等应有尽有,来Asok的人群要么是在此区域上班的,要么是途径的游客,城铁为曼谷人提供了极大的便利。

医院医院(SamitivetHospital)。Asok区域是整条Sukhumvit线上最贵的一个地段,主要以高档公寓住宅为主。

最后,相信你已经知道要投资哪一个曼谷的CBD了,在AsokeCBD区域里,属云上·素坤逸23最具代表性和投资性价比。

这是一栋43层有着全景落地窗的低密度高端住宅。整个项目在选址,设计之初考虑到Asoke地区周边高密度,高集中,高楼耸立的环境,希望让居住者能在繁华的中心地带还能有宁静却富饶的居住享受。

与Asoke直线距离仅米,从天铁站Asoke步行5分钟即可到达,素坤逸23巷内有丰富的生活配套,尽头便是诗那卡琳威洛大学。通过打造净高4.5米共68席的Loft户型,使得云上的同层高度更能越过其他高楼,从更高的视角看到更远处。

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